¿Sabías que el Banco puede ser tu mejor socio para invertir en propiedades?

¿Sabías que el Banco puede ser tu mejor socio para invertir en propiedades?

Sí, tal cual como lo lees. Si ya has emprendido en un negocio o explorado la idea de abrir un café, un bar o un restaurante con tu mejor amiga o amigo, seguramente te habrás dado cuenta de que no siempre encontraremos en ellos a los mejores socios. El secreto no está en con quién hacemos el negocio, sino qué tanta claridad tenemos acerca de las condiciones bajo las que funciona.

No hay duda en que los negocios inmobiliarios son un excelente punto de partida para aumentar tu patrimonio. Piensa en que las instituciones están muy bien preparadas para supervisar todos los procesos que involucra esa inversión: la banca tiene gente especializada para ayudarte con el financiamiento, y hay muchos corredores de propiedades, que realizan un excelente trabajo mostrándote distintas oportunidades. Y, por si fuera poco, se preocupan de gestionar toda la documentación necesaria.

Aquí, el match perfecto con tu mejor socio: las inversiones en bienes raíces suelen involucrar grandes montos de dinero, por lo que las instituciones financieras están ávidas de convertirse en tu socio capitalista. 

 

“Los bancos y otras instituciones financieras están ávidas de convertirse en tu socio capitalista.”

 

Volvamos al ejemplo de emprender con tu mejor amigo (a). Cuando exploraste la idea de abrir un bar, un café o restaurante con él o ella, probablemente pensaste en un modelo de sociedad del tipo: cada uno pone el 50% del capital necesario, ambos trabajamos en el negocio, y nos repartimos las utilidades en un 50%. ¡Suena justo, sensato y entretenido! Y, efectivamente, vivir en una fiesta constante suena tentador, sobre todo en la juventud.

Atractivo, pero no menos complejo, porque, efectivamente, es un negocio para el que no ideamos las condiciones necesarias para hacer una inversión segura. ¿Quién decidirá la ubicación del café?, ¿las contrataciones? ¿negociaciones con proveedores?, y, si no están de acuerdo, ¿cómo se tomarán esas decisiones? 

 

Aquí es, precisamente, donde muchas de las sociedades comienzan a tener problemas. Si las responsabilidades, derechos y obligaciones no están bien delimitadas, todo el plan se puede volver un caos. 

 

Ahora, sigue la idea que te voy a plantear a continuación y piensa en el banco como tu socio al adquirir un negocio.

Pensemos en el ejemplo más básico de inversión inmobiliaria: comprar un departamento para luego arrendarlo a un tercero.

El capital necesario para adquirir la propiedad se podría distribuir normalmente en un 20% tú (el pie), y el resto, a través de un crédito hipotecario. Es decir, el banco es tu socio capitalista, poniendo el 80% del costo de la propiedad.

Ahora, veamos cuáles son las responsabilidades y derechos de esta nueva sociedad entre tú y el banco. Respondamos algunas preguntas fundamentales:

¿Quién eligió qué propiedad comprar? 

Tú eres quien decide. El banco sólo podrá aprobar o rechazar el precio a partir de una tasación.

¿Quién decide si arrendarla, venderla o vivir en ella? 

Tú eres quien decide. El banco no tomará ninguna decisión ni acción, en la medida en que se cumpla con el pago de cuotas pactado.

 

¿De quién es la propiedad? 

Tú eres el dueño de la propiedad. Así queda registrado en el Conservador de Bienes Raíces. 

 

¿Cómo se reparten las ganancias? 

Esta es la parte interesante. Aquí tú también tienes protagonismo. Independiente del negocio que quieras hacer con la propiedad, el banco siempre pedirá lo mismo a cambio, normalmente un retorno anual de UF + 2% a 4% (tasa de interés). Por lo tanto, todo lo que rente por sobre eso, es para ti.

Asumiendo, por ejemplo, que el arriendo de una propiedad de inversión, debería rentar UF+6% anual, y que la tasa de interés es del 3%, te estás quedando con el 50% del ingreso.

Sí, leíste bien. Pusiste el 20% y te quedas con el 50%.

 

Al invertir con un banco como socio, solo pones el 20% de la inversión y te quedas con el 50% del ingreso.

Si te caben algunas dudas, vamos a responder juntos algunas interrogantes que te podrían surgir:

¿Es esto justo? ¿Por qué el banco querría entrar en un negocio así?

La respuesta es: porque tú estás haciendo el trabajo de arrendar la propiedad, administrar, repararla o incluso venderla si fuera el caso. Lo justo, entonces, es que recibas un premio por ese trabajo.

En este caso, tú eres el socio activo, y el banco es tu socio pasivo. El banco pone el dinero y te deja hacer lo que quieras, en la medida en que cumplas con el retorno prometido.

 

Y, ¿cuál es el riesgo del negocio?

Hacer una compra desinformada y no contar con los conocimientos financieros, te puede generar un mal manejo del flujo de caja y, por tanto, ahorcar el negocio.

¡Atento! Porque siempre debes contar con la mayor cantidad información comercial posible de las propiedades que estás evaluando. Pasar este punto por alto te podría llevar a hacer malas estimaciones. Asesórate con respecto al sector y referencias similares de otras operaciones en el área. 

 

Asimismo, es importante que sepas si habrá factores externos que puedan afectar el precio. Algunos ejemplos que pueden mejorar tus proyecciones son: una nueva línea de metro, proyecto de mall, ingreso de un buen colegio, cambio en el plano regulador. O, por el contrario, el cierre de una fuente laboral cercana, aumento en tasas de delincuencia, malos accesos a los servicios, corrupción en las instituciones municipales, pueden ser indicios de proyecciones desfavorables.

 

Siempre existe el riesgo de evaluar mal el potencial de retorno de una propiedad, ya sea para arriendo o reventa. Si compras caro, no tendrás mucho margen de negocio.

En este caso, lo que te sugerimos es vender, aunque sea con poco margen, y volver a hacer el negocio correctamente 

¿Quién asume el riesgo?

Vamos a ser claros. Acá es donde el banco se resguarda y te pide una garantía para prestarte el dinero. Esa garantía, es, precisamente, la propiedad. En el peor de los casos, esa propiedad, por la que solo pusiste el 20%, quedará en manos del banco para ser rematada. De lo que quede, una vez saldada la deuda con el banco, se te pagará a ti.

 

En concreto, creaste un negocio de 100, por el cual solo pusiste 20. Tuviste derecho a decidir la conducción del negocio, y a obtener el 50% o más del ingreso. El riesgo estará dado por el valor comercial de la propiedad. Pero no te asustes, porque recuerda que siempre podrás venderla en el mercado, antes de pasar al proceso de remate., donde normalmente recibirás lo que pagaste y más. Por todo lo anterior es imposible encontrar un mejor socio.

Los negocios de Bienes Raíces, son los que, en su conjunto, han generado la mayor cantidad de millonarios en el mundo. Tiene retornos atractivos y riesgos muy controlados.

¿Y tú? ¿Aún estás pensando en poner un bar o un café con tu mejor amigo?

Te invitamos a establecer un plan concreto de inversión a través de nuestras asesorías Inmobiliarias, Financiera o de Bienes Raíces.