¿Qué es una cesión de promesa de compraventa?

Comencemos entendiendo qué es una promesa de compraventa. Se trata de un compromiso, firmado ante notario y exigible judicialmente, en el que un comprador y un vendedor expresan su intención por adquirir un bien inmueble. En ella, se indican detalles de individualización de la propiedad y también las condiciones comerciales. 

A través de esta figura, una parte se compromete a vender la propiedad en un plazo, precio y forma determinadas; y, la otra, a comprar el bien a un cierto precio y modalidad de pago. En definitiva, se fija el valor de compra hoy, a pesar de que en un futuro próximo ese monto podría aumentar. 

Y aquí está la buena noticia: estas promesas pueden pasar a ser un bien transable, ya que la propiedad irá aumentando de valor en la medida en que se acerque la fecha de entrega.

«En el sector inmobiliario es muy común hablar de promesa de compraventa. Lo que no todos saben es que la venta o cesión de ella, puede ser una gran oportunidad.»

¿Cómo aprovechar este aumento de valor?

Al ser la promesa un bien transable, puedes vendarla. Esto implica ceder a un tercero los derechos y compromisos adquiridos en la promesa. Si este comprador logra demostrar que tiene la solvencia necesaria para asumir el compromiso, la inmobiliaria no tendrá problemas en aceptarlo. Y para hacer efectiva la cesión, sólo deberán comparecer las tres partes involucradas. 

Entonces, ¿cómo se configura el negocio? 

Revisemos pasos y números a través del siguiente ejemplo:

Paso 1: El punto de partida

Hoy compras una propiedad en “verde”, lo que significa que estás a 24 meses de la entrega, y te permiten pagar el pie en muchas cuotas.

El precio de compra hoy es de UF 2.500 y su entrega se espera en un plazo de dos años. 

Si la fecha de entrega está más cerca, y ves que el mercado de propiedades similares está en torno a las UF 2.900, entonces, tienes un margen potencial de UF 400.

Paso 2: La oferta

Justo cuando te percatas de este aumento de valor, descubres a una persona que recién está buscando un departamento para comprar. Todo lo que encuentra está alrededor de las UF 2.900, pero tú tienes una oferta más atractiva. Le ofreces tu departamento en UF 2.700. 

Paso 3: ¿Cómo se hace? 

Muy simple. Cedes tus derechos a comprar a UF 2.500 y compartes el margen con un premio de UF 200 para ti. Las UF 200 restantes, serán el ahorro que tendrá el comprador. 

Paso 4: Todos ganan

Como vendedor de la promesa de compraventa, recuperas el pie invertido en cuotas y ganas UF 200 de margen.

El comprador de la promesa ahorra UF 200 al comprar la propiedad a UF 2.700, en vez de las UF 2.900 que ofrece el mercado. 

«La inmobiliaria asegura la venta por anticipado, disminuyendo el riesgo y liberando los estados de pagos del banco para avanzar con la construcción.»

Consejos:

Ya lo sabes. La próxima vez que analices la compra de un departamento en “blanco” o en “verde”, procura evaluar también la posible plusvalía y, por tanto, el margen potencial.

Revisa las condiciones comerciales para determinar si podrás ceder y cuánto pie tendrás que invertir. 

Contar con condiciones favorables, hará de esta operación, un negocio muy rentable.