¿Qué es el bono Pie? y cómo influye en la compra de una propiedad

¿Cómo funciona este mecanismo?

El Bono Pie, es un mecanismo mediante el cual, se emplaza a una institución financiera a tomar un porcentaje mayor de financiamiento de la propiedad, por sobre lo que sería su política de riesgo tradicional. Esto se logra presentando a la institución un valor aumentando de la propiedad comprada. Si bien el % de financiamiento se mantiene, el % de financiamiento que calcula el banco se realiza sobre una base más alta, logrando un mayor % de financiamiento efectivo. El resultado para el comprador, es que destina menos ahorros para comprar, es decir coloca menos capital inicial en dicha inversión.

Veámoslo con un ejemplo

En una compra con crédito hipotecario tradicional, un banco prestará el 80% del valor de compraventa de la propiedad, y se le exigirá al comprador, pagar el 20% restante, lo que comúnmente se conoce como el “pie” del crédito.

Supongamos que queremos comprar un departamento de UF 2.500.

Vamos al Banco a solicitar el crédito hipotecario, y tras evaluarnos financieramente, nos dicen que somos sujetos de crédito y que por tanto estaríamos en condiciones de comprar la propiedad bajo las siguientes condiciones:

Esto implica que para poder acceder a esta propiedad, debo contar al menos con UF 500 ($15.000.000 aprox.) más los gastos Operacionales y de corretaje, que pueden ascender perfectamente a otros $2.500.000.

Llegar a tener ese monto de ahorro, no siempre es fácil, se requiere esfuerzo, constancia y orden financiero. Todas muy buenas virtudes, necesarias para un buen inversionista, sin embargo, existe un mecanismo, con el que se puede lograr rebajar en gran medida este requerimiento, y se logra con un “Bono PIE”.

Lo que se hace, es presentarle al Banco, una compraventa por un valor mayor, para que el 80% que financia el banco, cubra un mayor porcentaje de la inversión total. Siguiendo con el mismo ejemplo del departamento de UF 2.500, la estructura de deuda quedaría así:

Acá, lo que realmente paga el comprador como pie, son UF 277, en contraste con las UF 500 que estaba pagando en el primer ejemplo.

La parte vendedora, está recibiendo las mismas UF 2.500 (UF 2.222,22 + UF 277,77)

La diferencia está en que el Banco, en el primer caso, financiaba UF 2.000 correspondientes al 80% del valor de compraventa, mientras que en el segundo caso, el Banco financia UF 2.222,22, es decir, financia un 88,89% de la operación.

«Muchas inmobiliarias y brokers ofrecen una rebaja en el Pie (bono Pie) para hacer más accesible la compra, sin embargo tradicionalmente para acceder a la compra de una propiedad, todos debemos solicitar dinero a alguna institución financiera, a menos que contemos con el dinero en efectivo para comprar la totalidad del inmueble, situación que no es lo habitual»

¿Cuáles son las implicancias de este mecanismo?

Para el inversionista o comprador, implica desembolsar menos dinero inicial pero tener una cuota más alta mes a mes. Se debe estudiar el Flujo de caja en este aspecto para determinar la sostenibilidad y riesgo de la operación.

Como regla general de las inversiones, se debe preferir proteger la caja y utilizar financiamiento cada vez que la rentabilidad de la inversión sea mayor que el costo financiero de dicha deuda. En simple, la deuda hipotecaria podría costar UF + 3%, 4% o 5% anual, sin embargo, estamos rentando sobre el 20% en este negocio, por lo tanto, esto es lo que se considera una “deuda Buena” que te permite crecer el Patrimonio.

Para la Inmobiliaria, retrasa la obtención de parte del dinero por la venta. En el primer caso, obtiene UF 500 normalmente al momento de la Escritura, y los UF 2.000 restantes, las recibirá al momento de que se inscriba la propiedad en el CBR. lo que puede implicar 2 o 3 meses más. Considerando que las evaluaciones de negocios inmobiliarios, normalmente consideran horizontes de 4 o 5 años, 2 meses más o menos no hacen mucha diferencia.

Para el Banco, implica que está asumiendo más riesgo del que estaba dispuesto a asumir según los criterios con los que evaluó el negocio. Este es uno de los grandes problemas de este mecanismo. Para que esto funcione bien para todas las partes, el mayor valor de la propiedad, debe estar respaldado por una tasación seria, realizada por una institución avalada por los bancos. Por tanto, si la tasación comercial indica que el valor de la propiedad es de UF 2.777,77 o más, quiere decir que la garantía que obtiene el banco, es suficiente para cubrir el 20% de riesgo que está dispuesto a tomar. *Ahondaremos más en el riesgo que toman las instituciones en otro blog.

Hasta cierto punto, esto es muy beneficioso para la economía pues genera más actividad, más empleos, mayor traspaso de riquezas y más acceso a viviendas alivianando la labor del estado en varios segmentos, pero si no se monitorea de cerca y se convierte en una regla generalizada, puede desencadenar una temida “Burbuja inmobiliaria”.

¿Es bueno o malo? ¿Para ti qué riesgo representa?

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