El camino del inversionista, un recorrido lleno de “asesores de cartón”

Cuando realicé mi primera compra de inversión, luego de haber estudiado por casi dos años el modelo – sí, decidirme me tomó más tiempo del que me gustaría reconocer-, en un almuerzo familiar comenté mi proyecto: comprar ocho departamentos en paralelo para arriendo.

La reacción inmediata de mi madre fue: “pero ¿estás loco? ¿de dónde vas a sacar la plata?, ¿qué pasa si no te pagan los arriendos?”.

Uno de mis hermanos sentenció esa reacción con un: “¡ten cuidado! puede ser una estafa. Es mucho el riesgo. Yo no lo haría”.

Mi primo mayor, abogado e inversionista, en cambio, me preguntó: “¿alcanzas a cubrir el flujo de caja? ¿cómo están los precios respecto de otros proyectos similares en la zona?”. Luego, me dio algunos consejos de cuáles eran aquellos temas a los que debía poner atención y no transar por ningún motivo. Me alentó a seguir adelante con el negocio.

Yo tuve suerte, porque en esa conversación con mi círculo cercano, uno de ellos fue ese personaje a quien debes escuchar en un momento como este. 

«Increíble, pero cierto. Muchas veces nuestro entorno cercano, es el que tiende a transmitirnos más temores al momento de pedir un consejo de inversión»

No se trata de juicios. Tampoco dudo de que mis hermanos y mamá querían lo mejor para mí. Sin embargo, había una diferencia trascendental entre ellos y mi primo: nunca habían invertido en bienes raíces. Por lo tanto, no contaban con los conocimientos necesarios para apoyarme en esa decisión.

«De ese almuerzo, me queda una lección que jamás he olvidado: es importante saber a quién escuchar. El oído es un sentido que se va perfeccionando con el tiempo. «

Para ahorrarte tiempo y explicaciones innecesarias, aquí, nosotros podríamos ser ese personaje al que puedes escuchar cuando estés decidiendo sobre una inversión. 

Te comparto mis cinco tips más importantes a la hora de evaluar una propiedad para renta:

1.- CAP Rate: Evalúa cuánto vas a recibir anualmente en arriendos, contrastado con el precio de compra en porcentaje. Este es el indicador más simple y útil, que nos permite comparar rápidamente propiedades entre sí. A mayor CAP Rate, más atractivo el negocio.

2.- Ubicación: Conoce el sector, sus accesos y los servicios cercanos. Ese conocimiento te permitirá predecir el futuro valor de esa zona y saber si está en alza o no.

3.- Vecindario: Una propiedad puede estar ubicada a dos cuadras de distancia y tener un valor muy diferente producto del vecindario. Los vecinos son importantes. Si tienes “malos vecinos”, si la comunidad está deteriorada, los jardines mal cuidados, será más difícil obtener un buen retorno.

4.- Mantenciones: Este es tu negocio y, como tal, debes cuidarlo. Considera siempre mantener tu propiedad en las mejores condiciones. Pinta regularmente, haz mantenciones al equipamiento, incluso considera renovarlos cada cierta cantidad de años. De esta manera, podrás obtener siempre el mejor retorno posible.

5.- Flujo de Caja: Si compras con financiamiento, normalmente, tendrás que decidir entre invertir en más pie y menor cuota de dividendo, o invertir menos pie y más cuota de dividendo. La operación financiera de compra es la que te ayudará a escalar más rápidamente en tu negocio. En este punto, te aconsejo monitorear muy de cerca el flujo de caja. No te ahogues, con dividendos muy altos, a menos que el flujo de caja te lo permita.