¿Cómo generar ganancias a través de la compra de bienes raíces?

Después de la crisis económica de 2008, un artículo publicado en The New York Times sobre bienes raíces se titulaba «La vivienda se desvanece como un medio para generar riqueza, dicen los analistas». La ignorancia financiera era tan alta que todavía se tiende a creer que una casa es un activo y una forma segura de generar riqueza.

Derribando mitos

Se suele olvidar que cuando los precios de la vivienda suben, también lo hacen los préstamos con garantía hipotecaria. La gente usa su casa como cajero automático, asumiendo que es un activo que siempre aumentará de valor. Y rápidamente olvidan que eso no es cierto, ya que las economías son cíclicas. Por tanto es hora de recordar, una vez más, que su casa no es un activo. Es un pasivo. Muy simple: un activo es algo que pone dinero en su bolsillo. Un pasivo es algo que saca dinero de su bolsillo.

Otro error común es creer que un mercado inmobiliario fuerte genera riqueza para la clase media. En realidad, no es así. Genera deuda. La gente no vende sus casas para pagar cosas como educación y vacaciones; piden prestado contra ellos, aumentando un pasivo al asumir cada vez más deudas incobrables. Por lo tanto, ¿cómo podemos transformar nuestra casa en un activo?

«Por muchos años se nos enseñó que ahorrar y comprar una casa era un medio para enriquecerse y que, si querían invertir, tenían que usar su propio dinero. También se dijo que una casa es un activo y es el mejor medio para generar riqueza.»

Lo importante es que una propiedad se revalorice de precio y proporcione flujo de efectivo todos los meses. Es la única manera segura de generar riqueza y asegurar ganancias en términos de inversión inmobiliaria, y es la forma de apreciar los bienes raíces como inversión. Una casa puede ser un activo, si fluye efectivo.

Existe también el mito de ahorrar para hacerse rico, utilizando nuestro propio dinero para invertir. Este es un subproducto de la creencia cultural de que la deuda es mala y los ahorros son buenos. A menudo, la gente dirá que invertir en bienes raíces es arriesgado, pero si va a hacerlo, trate de mantener su deuda lo más baja posible. Use su propio dinero y salde la deuda lo más rápido que pueda. Nada podría estar más equivocado. Y surge de un malentendido fundamental sobre la deuda, que puede ser tanto buena como mala. En este punto, surgen dos nuevos conceptos: deuda incobrable y deuda buena.

Las deudas incobrables son dinero que saca dinero de su bolsillo y te hacen más pobre. Esto puede ser una deuda de tarjetas de crédito por compras de cosas como ropa o televisores. E incluso puede ser la hipoteca de su vivienda personal. En resumen, si no le genera dinero, es una deuda incobrable.

«La buena deuda es otra historia, y la mayoría de la gente ni siquiera se da cuenta de que existe. Una buena deuda pone dinero en su bolsillo mes tras mes. ¿Cómo puede ser esto? A través de un concepto llamado OPM (Other People’s Money), que nos ayuda a obtener ganancias en la compra de bienes raíces.»

Transformando nuestra propiedad en un activo

Las personas que invierten en bienes raíces de manera exitosa entienden que la mejor manera de obtener un alto rendimiento es tener la menor cantidad de su propio dinero en un trato. Estos inversores dedican tiempo a encontrar las mejores ofertas y luego las presentan a otros inversores que estén dispuestos a utilizar su dinero para financiar la operación. Cuando se estructura correctamente, OPM permite a un inversor inmobiliario asegurar un activo valioso, de alto rendimiento y con flujo de efectivo por poco o nada. Por ejemplo, a través de la modernización de las unidades, o con otro tipo de ventajas, como incluir los servicios básicos, arreglos y otros, podría aumentar el arriendo o la reventa, aumentando considerablemente los ingresos pasivos.

Otro punto a considerar es que la propiedad, con el transcurso de los años aumente su valor. De este modo, se puede refinanciar la propiedad obteniendo retornos durante este proceso, disfrutando de ingresos sin la necesidad de invertir.

Como conclusión, la buena noticia es que se puede comenzar a invertir quizás no con grandes propiedades, pero poco a poco se convertirán en eso. La clave está en comenzar a pensar de manera diferente sobre el dinero, aumentar su inteligencia financiera y ponerse a trabajar hoy.