¿Cómo afrontar la inflación al momento de invertir en el área inmobiliaria?

Los créditos hipotecarios nos permiten comprar propiedades sin contar con todo el capital necesario, haciéndonos del control de estos activos muchas veces con sólo el 20% del valor de la propiedad.

Para responder esta pregunta, debemos entender que la inflación es una forma de cuantificar la capacidad de compra que tiene una moneda en un determinado período de tiempo.

«La gran ventaja de invertir en bienes raíces, es que conseguir financiamiento es relativamente fácil y barato si lo comparamos con otras inversiones».

En simple, hace 30 años, con $100 pesos te comprabas 2 chocolates en el quiosco del colegio, hoy no te alcanza ni para una caluga. La moneda de $100 sigue siendo la misma, es la misma cantidad de cobre y tiene por todos el mismo reconocimiento como moneda circulante… entonces, ¿porque me alcanza para menos cosas? Pues porque en los últimos 30 años, se han acuñado cientos de miles de monedas e impreso cientos de miles de billetes para satisfacer la demanda de “circulante” del país asociado al crecimiento económico. Siempre que hay crecimiento, existirá una leve inflación (la meta del Banco Central es mantenerse en torno al 3% anual)

“Hay más monedas que valor creado en el país, por lo tanto, el valor intrínseco de cada una de ellas es menor”

La inflación en niveles bajos como los que ha logrado mantener  Chile en los últimos 20 o más años, con una tremenda responsabilidad fiscal, y un gran manejo macroeconómico, no es lo común y es un factor demasiado importante y por el cual deberíamos estar orgullosos.

En la otra vereda, vemos países como Argentina, Venezuela, Cuba y tantos otros, que al tener un manejo macroeconómico irresponsable, devalúan la moneda constantemente, haciendo que rápidamente los billetes y monedas no representan ningún valor, y  esto impide que florezca la inversión.

Uno de los grandes instrumentos que utiliza Chile para proteger las inversiones de largo plazo es la Unidad de Fomento, y esto impacta directamente al negocio inmobiliario, pues ya es costumbre desde hace más de 2 décadas, transar los bienes inmuebles bajo este índice de corrección de poder adquisitivo. En otras palabras, las casas, los terrenos, los locales comerciales, etc. se comercian en UF, por lo tanto, este tipo de inversiones, está “protegida” ante las variaciones que se produzcan producto de la inflación.

Esto es cierto, pero hasta cierta medida, pues si el gobierno y el banco central toman muy malas decisiones macroeconómicas y la devaluación de la moneda es muy abrupta, los inversionistas tenderán a buscar otras monedas de refugio, y surgirán los “mercados negros”…. Dólar, Euros, o Cryptomonedas pueden ser tentadores ante escenarios de inestabilidad política y económica.

Volviendo entonces a la inversión en bienes Raíces, ¿Cómo afecta la inflación?

En caso de ser una inflación moderada o baja como ha sido la historia reciente de Chile, esta no afectará mayormente.

1.- El valor del activo está en UF, por lo tanto, el valor comercial aumentará al menos en la misma proporción que la inflación.

2.- el dividendo, en caso de haber sido comprado con un crédito hipotecario, también aumentará en la misma proporción.

3.- ¿Pero qué pasa con el Arriendo? la gran mayoría de la gente, fija sus arriendos en pesos, y pacta reajustes cada 3 o 6 meses asociados al IPC, por lo que en teoría, también están cubiertos. En el caso de los inversionistas más sofisticados, y los arriendos comerciales, normalmente son valores fijados en UF, precisamente para protegerse de la inflación.

*Conoce el Informe de Políticas Monetarias 2022 emitido por el Banco Central 

En definitiva, la inflación controlada, no afecta mayormente al negocio de renta de propiedades. Sin embargo los efectos indirectos de una inflación muy elevada, digamos por sobre el 15% anual, va a llevar otros impactos. Normalmente está asociado a desempleo, baja en la productividad, disminución del PIB, etc. todos condimentos para una crisis, que finalmente impactará en morosidad, incobrables, y deterioro en la capacidad de pago de los arrendatarios, etc.

La inflación en países responsables como Chile, no se disparan de la noche a la mañana, y las tendencias se estudian mucho, los economistas pronostican los cambios de tasa del Banco Central con bastante índice de acierto. No es novedad saber que es bien probable que en los próximo meses, lleguemos a una inflación acumulada de 10%, pero esto se venía avisando desde hace 12 o más meses, con los primeros retiros de las AFP.

Es fundamental siempre invertir en tu educación financiera

¿Qué hacemos entonces?

1. Evaluar a los arrendatarios y determinar nuevamente su real capacidad de pago. Acá funciona muy bien tomar seguros y apoyarlos en la obtención de subsidios.
2. Revisar las condiciones actuales del crédito. Es muy probable que las condiciones con las que compraste hace un par de años, sean bastante mejores a las que podrías acceder hoy, por lo que tener un crédito barato es bueno, y conviene mantenerlo, ya que si vendes, probablemente tu próxima compra, sea con un crédito más caro. De lo contrario, probablemente sea una buena alternativa vender y buscar una nueva inversión.
3. Si estás muy expuesto a la inflación, busca Inversiones de “refugio”, los bienes raíces suelen ser muy estables para esto. También puedes buscar en otras monedas, como invertir en USD. Ojo, no es sólo comprar dólares y cruzar los dedos para que suba… esto es buscar inversiones en Dólares, comprar una propiedad, ETF, Bonos, etc. Crear tu maquinita de dólares en vez de pesos. Así quedas protegido, y aprovecharás los tipos cambiarios en un lado u otro.
4. Buscar nuevas oportunidades: Durante las crisis, es el mejor momento para tener “liquidez” pues se presentarán muchas oportunidades, muchas de ellas muy riesgosas por posibles quiebras o reestructuraciones, pero muchas otras, estarán bajo mercado simplemente “la necesidad de vender rápido”.
5. Es fundamental siempre invertir en tu educación financiera, Lee, asesórate, escucha de quienes ya han logrado el objetivo que tu buscas. De ese modo podrás determinar cuando estas son oportunidades reales y apartarte de la manada que corre hacia un precipicio.

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